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土地は農業に利用される土地や、工場に利用される土地などその地域の自治体によって利用の仕方が決まっています。もちろん変更もできますが、たとえば住宅街に工場ができると周りの住民が迷惑を受けることのないように、また農地が住宅地として利用されることの無いように、自治体が土地の利用の仕方を制限しています。これらの制限は、自治体が計画的に市街地を発展させるために、都市計画に基づいた制限です。
住宅を建てることができる土地であっても、その地域の利用方法はまた細かく分類されています。宅地専用の地域なのか、商業施設を建てても良い住宅地なのかなど下記のような細かい地域分類が存在しています。そしてその用途に応じて土地の広さとそこに作ることができる住宅の広さが制限されています。
これから購入する土地がどういう分類に分けられた土地なのかは、仲介する不動産会社もしくは工務店の営業担当にお問い合せ下さい。その地域の自治体が設定した土地利用の地図があります。
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上記の表にある建ぺい率と容積率がその制限です。「建ぺい率」「容積率」とは何でしょうか？これらを確定することが家をプランする第一歩になります。
・建ぺい率とは、土地の面積に対して、そこにたてることができる建物の床面積の割合を言います。
建ぺい率=床面積÷敷地面積
・容積率とは、土地の面積に対してそこにたてることができる建物の延べ床面積の割合を言います。
容積率=延べ床面積(1階+2階)÷敷地面積
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用途地域の一例
第一種低層住居専用地域
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・住宅、福祉施設、学校、診療所等で低層しか
建てられない地域で落ち着いた街並み。
・高さ制限10m又は12m
・住居兼事務所、店舗の場合、制限がある。
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| 建ぺい率 30〜60％ |
容積率 50〜200％ |
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第二種低層住居専用地域 |
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上記に加え、小規模な店舗(コンビニ等)が認められる地域 |
| 建ぺい率 30〜60％ |
容積率 50〜200％ |
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第一種中高層住居専用地域 |
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中低層マンション中心で駐車場のみでも建築可能 |
| 建ぺい率 30〜60％ |
容積率 100〜300％ |
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第二種中高層住居専用地域 |
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上記に加え、中規模スーパーもあり。工場(政令で定めるものを除く)、ボーリング場、ホテル等建築禁止 |
| 建ぺい率 30〜60％ |
容積率 100〜300％ |
| 第一種住居地域 |
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大規模な店舗、事務所は制限されている。マージャン、パチンコ、カラオケボックス等は禁止 |
| 建ぺい率 60％ |
容積率 200〜400％ |
| 第二種住居地域 |
| 主に住宅のための地域 |
| 建ぺい率 60％ |
容積率 200〜400％ |
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準住居地域 |
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幹線道路の沿道地域で、自動車関連施設などと住宅が調和して立地する地域 |
| 建ぺい率 60％ |
容積率 200〜400％ |
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